未來10年房?jī)r(jià)還會(huì)翻一倍嗎
資深房地產(chǎn)問題研究專家劉全近日撰文認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲與人口數(shù)量，土地價(jià)格，金融政策和政府政策等方面息息相關(guān)。住宅是人們生活必需品，剛需住宅、改善住宅、養(yǎng)老住宅等升級(jí)促進(jìn)市場(chǎng)需求量巨大。全國(guó)土地價(jià)格及建筑材料持續(xù)上漲，引起房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。未來10年一二線城市房?jī)r(jià)至少翻一倍，三四線城市房?jī)r(jià)至少翻一倍以上，房地產(chǎn)開發(fā)成本上漲是房?jī)r(jià)升高的主要原因之一。
而在一年前，恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼恒大經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)任澤平在深圳接受專訪時(shí)也表示，中國(guó)未來10年一二線城市房?jī)r(jià)翻二倍，三四線城市房?jī)r(jià)翻三倍。
也就是說，在房?jī)r(jià)問題上，一些業(yè)內(nèi)人士和專家，仍然是唱多的，且唱多的力度很大。尤其是任澤平，很多人對(duì)其觀點(diǎn)容易接受。那么，會(huì)不會(huì)引起投資者的關(guān)注，繼而繼續(xù)轉(zhuǎn)向房產(chǎn)投資呢？
我們說，如果這話放在三、四年前，可能還能夠相信，未來房?jī)r(jià)會(huì)在10年內(nèi)再至少翻一倍。但是，現(xiàn)在來看，10年內(nèi)房?jī)r(jià)再翻一倍的可能性并不大，除非是指某些特定區(qū)域、特定城市或特定地段，以及特定的需要。
首先從政策的角度來看，“房子是用來住的，不是用來炒的”，已經(jīng)明確地給房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了定位，也給房?jī)r(jià)予以了定位。只要不炒，按照房?jī)r(jià)與居民收入的關(guān)系，不可能再出現(xiàn)房?jī)r(jià)10年翻一倍的現(xiàn)象。不然，定位就失去了意義，也很難讓人相信。所以，從房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的定位來看，房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)快速上漲的可能性已經(jīng)不大，未來10年，房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)是總體平穩(wěn)、有漲有跌，基本保持現(xiàn)有水平，既不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌，而是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入增長(zhǎng)，出現(xiàn)相對(duì)下跌現(xiàn)象。
其二從住房的規(guī)模以及市場(chǎng)的需求來看，也難以出現(xiàn)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的現(xiàn)象。一方面，房存房消化仍然是一個(gè)大問題，無論是一、二線城市還是三、四線城市，普遍都有庫存房需要消化，所不同的是，三、四線城市需要消化的庫存房更多一些，消化的難度也相對(duì)大一些。所以，庫存房能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)起到一定的遏制作用；另一方面，空置房是未來房?jī)r(jià)穩(wěn)定的重要力量。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)不漲甚至小幅下跌現(xiàn)象，空置就有可能被釋放。特別是炒房客，只能通過釋放空置房來回籠資金。相關(guān)機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)是，全國(guó)有6500萬套空置房，實(shí)際可能還不止。在這樣的情況下，一旦這些住房釋放出來，對(duì)市場(chǎng)的影響是相當(dāng)大的，房?jī)r(jià)是會(huì)穩(wěn)定下降的。即便有新的剛需誕生，也足以滿足需要。
第三從區(qū)域情況來看，房?jī)r(jià)再度快速上漲的概率也不大。先看一、二線城市，大多房?jī)r(jià)到了很高的位置，房?jī)r(jià)與居民收入的關(guān)系相當(dāng)不協(xié)調(diào)。因此，沒有可能再保持快速上漲的條件。如果再快速上漲，這些城市的房地產(chǎn)問題就會(huì)成為嚴(yán)重的社會(huì)問題。所以，不大可能上漲。再來看三、四線城市，三、四線城市最需要解決的是去庫存，而不是抬房?jī)r(jià)。庫存不去，市場(chǎng)就會(huì)很低迷。反之，市場(chǎng)低迷，去庫存就很難。所以，對(duì)三、四線城市來說，就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，努力去庫存。至于其他小城市，房?jī)r(jià)也不會(huì)太漲。會(huì)有些熱點(diǎn)城市出現(xiàn)上漲，但多數(shù)小城市會(huì)很穩(wěn)定。
需要預(yù)防的是，未來可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的區(qū)域，應(yīng)當(dāng)是農(nóng)村，尤其是新農(nóng)村建設(shè)步伐較快的地區(qū)，各種特色小鎮(zhèn)比較多的地區(qū)，很有可能被地方和開發(fā)企業(yè)、資本等把房?jī)r(jià)抬上來，出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲的問題。這些地方，房?jī)r(jià)翻倍的概率很大，甚至可能翻幾倍。所以，必須及早預(yù)防。
一旦農(nóng)村房?jī)r(jià)也步入到城市房?jī)r(jià)那樣的上漲軌道，對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展是相當(dāng)不利的，是會(huì)影響到農(nóng)民收入水平和生活質(zhì)量的穩(wěn)步提高的。畢竟，農(nóng)民的收入還比較低，生活質(zhì)量也不是很高，農(nóng)村需要的社會(huì)保障制度、基礎(chǔ)設(shè)施條件等也比較滯后，如果房?jī)r(jià)先行，危害之大，遠(yuǎn)勝城市，必須堅(jiān)決防止。尤其要防止資本進(jìn)入農(nóng)村炒作土地、炒作房產(chǎn)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，要嚴(yán)厲查處，并追究當(dāng)?shù)卣呢?zé)任。
在沒有新的嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題出現(xiàn)的情況下，房?jī)r(jià)不可能再快速上漲，也不應(yīng)該再出現(xiàn)快速上漲。如果有新的經(jīng)濟(jì)矛盾和經(jīng)濟(jì)問題出現(xiàn)，那是另一回事，屬于非正?，F(xiàn)象。
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