2019年8月臨沂房地產(chǎn)市場情況月報
八月視點
政策方面，央行、銀保監(jiān)會再次重申堅持房住不炒，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，持續(xù)加強房地產(chǎn)市場金融監(jiān)管力度。在此基調(diào)下，央行推出貸款市場報價利率（LPR）機制，帶動貸款實際利率水平進一步降低，房地產(chǎn)政策也進一步調(diào)控升級；地方上，蘇州、西安、合肥、?？?、大連等熱點城市也開展房地產(chǎn)市場專項整治行動，持續(xù)規(guī)范市場秩序。
土地市場方面，8月份土地供應4宗，土地成交5宗，月初成交的蘭山區(qū)2019-056地塊，以地價為1229萬/畝摘得區(qū)域新地王。隨著臨沂政府將加大北城新區(qū)土地供應，未來區(qū)域土地供應將進一步增多，溢價率也將進一步提升。
商品房市場方面，8月份，臨沂執(zhí)行嚴格的環(huán)保限產(chǎn)政策，發(fā)現(xiàn)揚塵污染問題，工地一律停工整改，因此，各樓盤開盤營銷活動減少，供求皆有下降，導致市場供應量不足。展望未來，隨著”金九”的到來和環(huán)保嚴查力度的降低，各大樓盤將會陸續(xù)加大開盤營銷活動，成交量或?qū)⑿》厣?/p>
第一篇 市場背景
一、政策環(huán)境
1.央行完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制
央行提出改革完善貸款市場報價利率形成機制，在原有1年期品種基礎(chǔ)上，增加5年期以上的品種，由各報價銀行以公開市場操作利率加點方式報價。2019年8月20日，新的LPR（貸款市場報價利率）機制改革，一年期LPR是4.25%，5年期以上LPR為4.85%。
2.央行新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率
2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
3.9月1日起房產(chǎn)過戶給近親屬，不征收個人所得稅
財政部、稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告。其中，個人為單位或他人提供擔保獲得收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。
有以下情形的，不征收個人所得稅，包括：
一是，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;
二是，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;
三是，房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
4.銀保監(jiān)會開展2019年銀行機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查
銀保監(jiān)會辦公廳發(fā)布《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的通知》（銀保監(jiān)辦便函〔2019〕1157號），決定在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查工作，“嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為”。
5.集體經(jīng)營性建設(shè)用地有條件直接入市，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展加速
8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議通過關(guān)于修改《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的決定，自2020年1月1日起施行。新修改的土地管理法取消了多年來集體建設(shè)用地不能直接入市流轉(zhuǎn)的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性障礙。
二、地方動態(tài)
1.臨沂將加大北城新區(qū)土地供應，查處投機炒房等行為
8月23日下午，臨沂市人民政府召開新聞發(fā)布會，通報臨沂市整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ棛z查行動方案及相關(guān)工作情況。
針對目前北城新區(qū)商品房供應緊張的問題，近期市政府將加大土地供應，加快開發(fā)步伐，確保供應充足，滿足市民購房需求。聯(lián)合開展整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ棛z查行動。重點檢查投機炒房、虛假宣傳、違規(guī)銷售、中介機構(gòu)違法違規(guī)等四個方面的問題，同時相關(guān)部門也向廣大市民提醒，購房時要提高辨識能力、細心查看、慎重把握，要以官方信息為準，不要受網(wǎng)絡(luò)不實信息誤導，不要輕信部分開發(fā)商和中介機構(gòu)的口頭許諾，確保自身合法權(quán)益不受侵害。如購房時應仔細查看是否有《商品房預售許可證》;簽訂《商品房買賣合同》時應認真、仔細查看合同內(nèi)容，防止合同欺詐行為;購買二手房時選擇已在住建部門備案的中介機構(gòu)進行交易買賣，規(guī)避風險。
2.北京市住建委：堅持房住不炒，堅決抑制投機投資性需求
8月3日，北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2019)(以下簡稱“白皮書”)正式對外發(fā)布。白皮書強調(diào)北京要切實推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，堅持“房住不炒”定位，以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期為目標，堅決抑制投機投資性需求，逐步形成符合本市特點、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。
堅持“房住不炒”定位，嚴格落實各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，遏制炒房、保護剛需。簡化房屋交易流程，將購房資格審核時限縮短至1個工作日，取消房源核驗和強制存量房資金監(jiān)管，為當事人提供更加便捷高效的服務(wù)。
3.上海：自由貿(mào)易試驗區(qū)新片區(qū)將購房5年社保個稅調(diào)整至3年
8月6日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，就上海自貿(mào)試驗區(qū)新片區(qū)總體方案有關(guān)情況進行說明。
對于非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調(diào)整為個人。原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區(qū)縮短到3年。另外，在資金方面，上海市將設(shè)立新片區(qū)專項發(fā)展資金，5年出資總規(guī)模不少于1000億元，重點是支持新片區(qū)內(nèi)的高端人才、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等各方面。
4.海南墾區(qū)建房不得對外銷售和轉(zhuǎn)讓，嚴格執(zhí)行“一戶一宅”制度
8月13日，海南省政府出臺《海南省墾區(qū)建房管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，對墾區(qū)建房的規(guī)劃和用地、申報主體和條件、個人建房、集中建房、監(jiān)督檢查和法律責任等方面作了具體說明，旨在規(guī)范海南墾區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)職工、居民自住住房的管理，嚴格保護和合理利用墾區(qū)國有土地資源，保障墾區(qū)企業(yè)、職工及居民合法權(quán)益。
《辦法》明確，墾區(qū)集中建房或者個人建房所占用土地屬于國有土地。墾區(qū)建設(shè)的住房不得對外銷售或轉(zhuǎn)讓。確因需要退出的，由墾區(qū)二級企業(yè)按規(guī)定回購，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一分配。墾區(qū)建房嚴格執(zhí)行“一戶一宅”制度，符合條件的一戶職工、居民只能使用一處住宅用地或者購買一套保障性住房”。
5.東莞居住項目內(nèi)嚴禁建設(shè)別墅
8月14日，東莞市自然資源局正式印發(fā)《東莞市加強居住項目規(guī)劃管理指導意見》（以下簡稱《指導意見》），要求居住項目內(nèi)嚴禁建設(shè)別墅，特別是低層及多層住宅嚴禁變相建設(shè)為別墅。同時重點管控中心城區(qū)和軌道站點TOD地區(qū)，禁止規(guī)劃布局層數(shù)低住宅。
根據(jù)要求，位于中心城區(qū)、軌道站點TOD地區(qū)的居住用地和居住混合用地（一類居住用地除外），應采用多層、中高層、高層單元式住宅相結(jié)合的規(guī)劃布局方式，營造建筑密度低、配套設(shè)施及公共綠化充足、空間尺度適宜及形態(tài)豐富的人居環(huán)境。不得規(guī)劃建設(shè)低層住宅（包括單元式和聯(lián)排式）以及多層聯(lián)排式住宅。
6.河南省直公積金商轉(zhuǎn)公貸款新政：房屋面積200㎡以上不得貸款
8月17日，河南省省直機關(guān)住房資金管理中心公布《省直住房公積金商轉(zhuǎn)公貸款須知》（以下簡稱《須知》），其中披露，夫妻雙方均在省直中心正常連續(xù)繳存6個月以上，在鄭州市區(qū)內(nèi)購買首套住房，貸款金額不超過80萬元；借款人單方繳存住房公積金、購買二套或郊縣房產(chǎn)的，貸款金額不超過60萬元；房屋面積在200平方米以上不得貸款。
《須知》明確，貸款期限最長不超過30年，還款期限可延長至國家法定退休年齡后5年，男不超過65歲，女不超過60歲。針對黨政機關(guān)、事業(yè)單位女性貸款職工，提供處級以上干部任職文件或高級職稱證書、單位聘書后還款期限延長至65歲。
7.《濟南市既有住宅增設(shè)電梯辦法》下月起實施，最高補貼22萬元
8月27日，濟南市委、市政府召開新聞發(fā)布會表明《濟南市既有住宅增設(shè)電梯辦法》將于2019年9月1日起正式實施，這標志著我市既有住宅增設(shè)電梯工作由試點轉(zhuǎn)為常態(tài)化實施階段。住宅增設(shè)電梯財政資金補貼的標準是：4層16萬元，五層18萬元，六層20萬元，七層22萬元。
《辦法》主要在以下幾個方面做了修改和調(diào)整。首先，《辦法》除適用于原有市內(nèi)5個行政區(qū)和高新區(qū)管委會及南部山區(qū)管委會的基礎(chǔ)上，增加了長清區(qū)、章丘區(qū)、濟陽區(qū)。萊蕪區(qū)和鋼城區(qū)既有住宅增設(shè)電梯按照原有的地方性法規(guī)執(zhí)行?！掇k法》明確了增設(shè)電梯各方主體的責任。對增設(shè)電梯建設(shè)單位和施工單位、監(jiān)理單位以及電梯使用單位等各方主體設(shè)了專門條款，進行了責任界定，確保電梯工程建設(shè)和電梯使用過程中主體責任的認定以及相關(guān)義務(wù)的履行。
三、中地點評
全國方面，央行完善貸款市場報價利率，變相“降息”，規(guī)避信貸資金向房地產(chǎn)流入；財政部、稅務(wù)總局發(fā)布個人所得稅應稅公告，將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與親屬不征收個人所得稅。地方上，臨沂加大北城新區(qū)土地供應，滿足市民購房需求，重點檢查投機炒房、虛假宣傳、違規(guī)銷售、中介機構(gòu)違法違規(guī)等問題；北京市住建委發(fā)布住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書，堅持“房住不炒”定位；上海、河南出臺相關(guān)政策，調(diào)整社保個稅及貸款，加大“限購”力度。
第二篇 土地市場
監(jiān)測范圍：蘭山區(qū)、北城新區(qū)、河東區(qū)、羅莊區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。
樣本選取標準：臨沂市國土資源區(qū)公開招拍掛土地（工業(yè)用地除外）
區(qū)域劃分：根據(jù)城市規(guī)劃及發(fā)展特征，將土地市場監(jiān)測范圍劃分為“北城新區(qū)、城西板塊、老城板塊、濱河板塊、南濱河板塊、東城新區(qū)、河東板塊、經(jīng)開區(qū)板塊、羅莊板塊”九大區(qū)域；
分類標準：居住用地及商住用地均屬于居住用地范疇，商務(wù)、商務(wù)金融、商業(yè)、商服類用地按照商服用地統(tǒng)計。
一、土地市場動態(tài)
8月，土地供應4宗，土地成交5宗，土地成交主要分布在蘭山區(qū)。
二、土地供求分析
1.土地供應分析
土地供應概述
8月份新增土地供應4宗，供應面積為27.67萬㎡，環(huán)比下降55.38%。
供應結(jié)構(gòu)分析
2019年8月商住用地供應4宗，面積27.67萬㎡，占比100%，無商服用地供應。
2.土地成交分析
年度成交
2014年土地市場火熱，量價整體處于高位，2015年土地市場較為平淡，2016-2017年土地市場開始回溫。2018年土地市場表現(xiàn)一般，僅次于2015年。2019年1至8月成交土地面積167.1萬㎡，樓面地價為2642元/㎡，樓面地價自2017年一直呈上升趨勢。
土地成交概述
8月份土地成交5宗，成交面積12.84萬㎡，環(huán)比上升16.94%。
成交結(jié)構(gòu)分析
2019年8月份，商住用地成交5宗，面積12.84萬㎡，占比100%；無商服用地。
第三篇 商品房市場分析篇
【監(jiān)測時間】：2019年8月01日-8月31日
【區(qū)域劃分】：根據(jù)臨沂市規(guī)劃及發(fā)展特征，并結(jié)合臨沂市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，將房地產(chǎn)市場監(jiān)測范圍劃分為“北城板塊、城西板塊、老城板塊、濱河板塊、南濱河板塊、東城新區(qū)板塊、河東板塊、經(jīng)開區(qū)板塊、羅莊板塊”九大板塊；
【相關(guān)概念】：
“供應量”指對市場形成實際供應的可售房源數(shù)量，未推出房源不在統(tǒng)計之列；
“成交量”以實際簽訂協(xié)議為準；
“成交均價”，指住宅市場的實際成交價格，其計算方式為總成交額除以總成交面積所得數(shù)值。
【數(shù)據(jù)來源】：源自中地房地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)，數(shù)據(jù)均源于我司市場研究人員實地調(diào)研的一手信息。
【樣本選取】
普通住宅：“普通住宅”區(qū)別于別墅，主要指70年產(chǎn)權(quán)的住宅產(chǎn)品。
別墅：因其物業(yè)形態(tài)特殊性，別墅不包含在普通住宅中。
商業(yè)：在售商業(yè)分為社區(qū)商業(yè)和集中商業(yè)進行研究，社區(qū)商業(yè)樣本選取標準為：住宅監(jiān)測范圍內(nèi)所有含商業(yè)的項目、住宅部分銷售完畢但底商部分在售的項目；集中性商業(yè)為綜合體項目商業(yè)或住宅項目中所含集中性商業(yè)；
公寓：建筑面積在1 萬平米以上或者具有一定代表性的公寓項目。
寫字樓：總體量不小于1萬平米的寫字樓項目。
備注：以上各物業(yè)形態(tài)尚未開盤項目不在監(jiān)測范圍之內(nèi)。
一、商品住宅市場
1. 住宅市場概述
8月份房地產(chǎn)市場整體供應、成交均有下落。8月份供應面積為37.62萬㎡，成交量為18.8萬㎡。8月份三居室產(chǎn)品持續(xù)熱銷，占比較大，仍為市場主導。
2. 存量分析
8月份存量為25.07萬㎡，環(huán)比下降22.91%，庫存壓力有所減小。
3. 供求比分析
近一年商品住宅供求比波動不穩(wěn)，8月份供求比為0.67，供求比自5月份持續(xù)下降。
4. 供求關(guān)系分析
8月份供應面積為37.62萬㎡，環(huán)比下降39.56%，同比下降63.79%；成交面積為18.8萬㎡，環(huán)比下降49.42%，同比下降60.40%?？傮w來看，8月份供求整體均有所下降。
5. 量價分析
本月成交面積為18.8萬㎡，整體成交均價為10153元/㎡，整體均價上升明顯。
6. 成交金額TOP10
8月份，成交金額TOP10主要為集中開盤、加推項目，東城新區(qū)奧正誠園項目成交金額位居榜首。
7. 板塊分析
北城新區(qū)：8月份商品住宅供應面積為2.73萬㎡、成交面積為1.71萬㎡，成交均價為14009元/㎡；濱河板塊：8月份成交均價位于各板塊之首，商品住宅成交均價為16000元/㎡，供應面積為1.44萬㎡、成交面積為0.24萬㎡；東城新區(qū)：8月份，商品住宅成交面積為4.97萬㎡、供應面積為6.94萬㎡，成交均價為14191元/㎡；經(jīng)開區(qū)板塊：8月份供應面積、成交面積為各板塊之首，商品住宅供應面積為13.28萬㎡、成交面積為6.0萬㎡，成交均價為7437元/㎡；羅莊區(qū)板塊：8月份商品住宅供應面積為2.14萬㎡、成交面積為2.07萬㎡，成交均價為6594元/㎡；老城板塊：在售項目大部分處于尾盤期，新增供應較少；城西板塊：8月份商品住宅供應面積為0.19萬㎡、成交面積為0.08萬㎡，成交均價為8284元/㎡；河東板塊：8月份供應面積僅次于經(jīng)開區(qū)，為8.70萬㎡，成交面積為2.42萬㎡，成交均價為9613元/㎡；南濱河板塊：8月份商品住宅供應面積為2.19萬㎡、成交面積為1.32萬㎡，成交均價為7927元/㎡。
8. 物業(yè)分析
高層：高層物業(yè)仍位居各物業(yè)之首，8月份供應面積24.71萬㎡，成交面積10.77萬㎡，成交均價為9468元/㎡。
洋房：8月份洋房產(chǎn)品供應面積12.91萬㎡，成交面積8.03萬㎡，成交均價為11070元/㎡，成交均價有所上升。
9. 戶型分析
從面積段成交結(jié)構(gòu)來看，一居室產(chǎn)品市場份額持續(xù)為零，三居室產(chǎn)品持續(xù)熱銷，仍穩(wěn)居主力，8月份供應面積為18.91萬㎡，成交面積為7.21萬㎡；隨著客戶對大戶型的需求，四居室、五居室產(chǎn)品占比繼續(xù)增長，8月份四室供應面積為11.36萬㎡，成交面積為6.27萬㎡。
二、別墅市場
別墅市場整體供應量和成交量呈下降趨勢，8月份供應面積為0.99萬㎡，環(huán)比下降56.04%；成交面積為0.17萬㎡，環(huán)比下降80.99%；8月份成交均價為18410元/㎡。
三、公寓市場
公寓市場，8月份供應面積16.41萬㎡，環(huán)比下降2.24%；成交面積3.96萬㎡，環(huán)比上升44.57%；成交均價有所下降，8月份成交均價為6439元/㎡。
四、寫字樓市場
臨沂寫字樓市場去化速度緩慢，消化周期長，8月份供應面積為17.63萬㎡，成交面積為1萬㎡，總體來說，寫字樓市場庫存壓力依舊存在，本月成交價格有所下降，成交均價為11627元/㎡。
五、商業(yè)市場
臨沂商業(yè)去化驅(qū)動力不足，供應量與成交量雙雙下降，8月份供應面積14.07萬㎡，環(huán)比下降13.24%；成交面積1.07萬㎡，環(huán)比下降50.21%；8月份成交均價為17874元/㎡。
第四篇 營銷媒體篇
一、營銷概述
綜述
2019年8月份時間節(jié)點類營銷活動占據(jù)主流，信息傳遞類活動減少，聚攏人氣類活動增加。
二、營銷類型
2019年8月份營銷類型以時間節(jié)點類為主占比39%，信息傳遞類占比32%，聚攏人氣類占比29%。
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