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NO. 1｜壹

日前，從母嬰行業(yè)傳來(lái)一則爆炸性消息。

2019年截止到 11月 17日我國(guó)新出生人口僅 1016萬(wàn)，照此預(yù)計(jì)，全年約為 1100萬(wàn)，較 2018年 1523萬(wàn)斷崖式下跌，而 2018年的數(shù)據(jù)已經(jīng)在 2017年 1723萬(wàn)的基礎(chǔ)上暴跌了 200萬(wàn)，也就是說短短兩年，中國(guó)的新出生人口從 1700萬(wàn)量級(jí)直線下跌到 1100萬(wàn)量級(jí)。

此前，據(jù)澤平宏觀的中國(guó)人口報(bào)告 2019分析，新出生人口即將大幅下滑，預(yù)計(jì) 2030年會(huì)降至 1100萬(wàn)，較 2018年減少 26%。

令人意想不到的是這一幕居然提前 11年就實(shí)現(xiàn)了。其實(shí) 2018年 1523萬(wàn)的出生人口數(shù)已經(jīng)創(chuàng)下了 1949年以來(lái)除三年自然災(zāi)害時(shí)期外的新低， 10.94‰的出生率更是 1949年以來(lái)的最低水平，總和生育率降至 1.52，這一指標(biāo)不僅低于世界平均，遠(yuǎn)低于其他發(fā)展中國(guó)家，甚至低于大部分發(fā)達(dá)國(guó)家。

2019年的 1100萬(wàn)則將以上指標(biāo)全部大幅刷新，再創(chuàng)新低！當(dāng)然最終數(shù)據(jù)還要官方依據(jù)相應(yīng)口徑來(lái)確認(rèn)。

NO. 2｜貳

不過跌幅如此之大，也有前幾年生育政策調(diào)整的因素，近幾年國(guó)家先后出臺(tái)了單獨(dú)二孩和全面二孩，二胎生育需求集中釋放，推高了新生人口數(shù)量，在 75后生育需求釋放完畢后，現(xiàn)在的數(shù)據(jù)才是此階段生育主力 90后真實(shí)生育意愿的體現(xiàn)。

同樣是該報(bào)告的預(yù)測(cè)，按照 2018年 1.52的總和生育率， 2100年中國(guó)人口會(huì)降至 8億，占世界人口的比重將從 19%降到 7%。 2200年則會(huì)進(jìn)一步降到 2億。

各行業(yè)的本質(zhì)上都是為了滿足人的各類需求，母嬰行業(yè)對(duì)于新生人口格外關(guān)注，是因?yàn)樵撔袠I(yè)處于人類需求的起點(diǎn)，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融，人口更是根本，當(dāng)然在這個(gè)問題上如果僅關(guān)注樓市就有點(diǎn)膚淺了，生育率過低在某種程度上甚至有引發(fā)種族存亡的危險(xiǎn)。中華文明之所以長(zhǎng)盛不衰延續(xù)至今，龐大的人口基數(shù)是一個(gè)重要因素，雖然歷經(jīng)五胡亂華、蒙古、女真三次血腥屠殺及秦末、漢末、唐末等人口嚴(yán)重減少的內(nèi)亂，還是頑強(qiáng)的挺了過來(lái)，人口眾多形成的統(tǒng)一大市場(chǎng)和充裕年輕勞動(dòng)力形成的人口紅利，也是中國(guó)改革開放取得巨大成功的兩個(gè)重要因素。

正因?yàn)槿绱?，?guó)家的人口政策在近年來(lái)也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向，單獨(dú)二孩，全面二孩陸續(xù)實(shí)施，日前更是出臺(tái)了國(guó)家積極應(yīng)對(duì)老齡化中長(zhǎng)期規(guī)劃，未來(lái)面對(duì)生育率下滑的嚴(yán)峻形勢(shì)，預(yù)計(jì)國(guó)家還會(huì)有更多鼓勵(lì)生育的政策出臺(tái)。

NO. 3｜叁

雖然新生人口出現(xiàn)了斷崖式下跌，但我國(guó)的人口總數(shù)還未見頂，城鎮(zhèn)化率也只有 60%，距離發(fā)達(dá)國(guó)家還有 20%空間，因此短期來(lái)說對(duì)樓市還沒有太大的影響，仍然會(huì)按照城市化的規(guī)律發(fā)展。如果參考鄰國(guó)，日本人口已經(jīng)于 2010年見頂，步入負(fù)增長(zhǎng)，可是人口仍在向東京都市圈聚集， 2016年人口達(dá)到 3629萬(wàn)，占總?cè)丝诘谋戎貫?28.6%。

韓國(guó)人口也基本陷于停滯，首爾圈卻以韓國(guó) 11.8%的土地面積擁有了 2442萬(wàn)人口，占總?cè)丝诘谋戎貫?49.1%，考慮到兩大都市圈的發(fā)展水平明顯高于全國(guó)其他區(qū)域，因此經(jīng)濟(jì)實(shí)力的比重就更高了。

城市化的一般規(guī)律就是人隨產(chǎn)業(yè)走、人往高處走。

第一階段，人口從農(nóng)村向城市遷移，不同規(guī)模的城市人口都在擴(kuò)張，在總?cè)丝诋?dāng)中的占比均上升，這一階段與經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)以加工貿(mào)易中低端制造業(yè)和資源性產(chǎn)業(yè)為主相關(guān)，城市化率還沒有達(dá)到 55%。

第二個(gè)階段，人口從農(nóng)村和三四線城市向大都市圈及衛(wèi)星城遷移，一些中小型城市增長(zhǎng)放緩甚至凈流出，大都市圈人口比重繼續(xù)上升，集聚效應(yīng)更加明顯，這跟產(chǎn)業(yè)向高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級(jí)，以及大都市圈學(xué)校醫(yī)院等公共資源富集有關(guān)。對(duì)應(yīng)的城市化水平大致在 55%-70%之間。

在城市化率超過 70%以后，人口還會(huì)繼續(xù)向大都市圈集中，這時(shí)服務(wù)業(yè)比重占據(jù)主導(dǎo)地位。因?yàn)榇蟪鞘斜戎行〕鞘泻统擎?zhèn)具有更大的集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，更節(jié)約土地和資源，更有活力和效率。

NO. 4｜肆

不久前，中財(cái)委會(huì)議曾指出：經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻變化，中心城市和城市群正在成為承載發(fā)展要素的主要空間形式…增強(qiáng)中心城市和城市群等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和人口承載能力。

黨的十九大報(bào)告也明確提出，建立以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展、城市群帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展新模式。

來(lái)自最高層的一系列信號(hào)表明，中國(guó)城鎮(zhèn)化的下半場(chǎng)，已經(jīng)從均衡的城鎮(zhèn)化，正式轉(zhuǎn)向了大城市化。中心城市及城市群，將被給予更多發(fā)展支持。

中國(guó)人口超過 13億，如果像日本韓國(guó)一樣發(fā)展一個(gè)都市圈，自然是不可能的。事實(shí)上近年來(lái)我國(guó)正通過限制北京上海兩座超級(jí)大城市的人口，給其余十幾座中心城市提供發(fā)展的空間,以此來(lái)引領(lǐng)各自城市群的發(fā)展。

其中排名靠前的半島城市群即位于山東。

近期山東的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略也明顯發(fā)生了變化，不在追求省內(nèi)均衡，而是著重打造濟(jì)南青島兩大都市圈。長(zhǎng)期以來(lái)，由于青島濟(jì)南與省內(nèi)其他城市發(fā)展水平相差不大，對(duì)省內(nèi)人口和資金吸引有限，甚至導(dǎo)致了向省外流動(dòng)。

隨著青島頻頻承接國(guó)家戰(zhàn)略，濟(jì)南在行政調(diào)整下做大做強(qiáng)，濟(jì)青與省內(nèi)其他城市的差距正在快速拉開。最近的人口經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也能明顯的看到這一趨勢(shì)。

2018年山東常住人口增長(zhǎng) 59.19萬(wàn)，其中青島 10.43萬(wàn)，濟(jì)南 13.92萬(wàn)，合計(jì)占比超過了 40%

今年前三季度的 GDP，青島濟(jì)南不僅總量遙遙領(lǐng)先，而且增速還分列 2/3位，原來(lái)省內(nèi)排名第二的煙臺(tái)無(wú)論總量還是增速，都已經(jīng)明顯掉隊(duì)。

固定資產(chǎn)投資，青島濟(jì)南更是一騎絕塵，反應(yīng)居民購(gòu)買力的社消濟(jì)南青島也高居前兩名，與煙臺(tái)差距明顯，增速仍排名靠前。

未來(lái)，這種趨勢(shì)會(huì)越發(fā)明顯，就像水一樣，同一平面的水是不會(huì)流動(dòng)的，水的落差越大，流動(dòng)的速度也就越快。濟(jì)南青島與其他城市發(fā)展水平差距越大，人口和資金往濟(jì)南青島流動(dòng)的速度也就會(huì)越快。未來(lái)的山東，或許只有濟(jì)南青島兩座城市而已。

省內(nèi)其他城市的大多數(shù)居民未來(lái)或許不得不面對(duì)濟(jì)南還是青島的選擇。因?yàn)榧词鼓悴粊?lái)濟(jì)青，你的孩子也得來(lái)濟(jì)青。

本輪房?jī)r(jià)上漲，不同等級(jí)城市輪動(dòng)明顯，青島濟(jì)南早已見頂回調(diào)了 20-30%，省內(nèi)不少城市才剛剛漲到高位，現(xiàn)在是上述城市與濟(jì)南青島房?jī)r(jià)差距最小的時(shí)刻。就在這個(gè)時(shí)候，青島又逐步放松了限購(gòu)，對(duì)于省內(nèi)其他城市的居民來(lái)說，出手所在城市投資性住房，置換到青島或濟(jì)南，將會(huì)是一個(gè)絕佳的選擇。

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